국세청이 2014년 1월1일 시행되는 일반건물의 기준시가와 오피스텔·상업용건물의 기준시가를 발표하였다.

일반건물의 기준시가는 건물신축가격기준액이 전년대비 20,000원 상승하여 m²당 640,000원으로 조정되었다. 용도지수에서 신설,조정이 많았다. 용도지수에서는 주차장이 60에서 55로 감소한 것을 제외하고, 대부분의  건물의 용도지수가 상승했다. 위치지수는 더욱 세분화되어 현행 13개구간에서 25개구간으로 조정되었다. 경과연수별잔가율과 개별특성조정률은 전년도와 동일하다.

 

오피스텔·상업용건물의 기준시가는 각각 0.91%, -0.38%를 기록하였다. 오피스텔 棟평균 기준시가 1위는 서울 강남 청담동의 피엔폴루스이고 1위부터 3위까지 모두 청담동에 소재해 있다.

 

상업용건물 동평균기준시가에서  경기 분당의 신축건물인 호반메트로큐브가 1위를 차지하였다. 서울 신당동의 청평화시장, 동대문 종합상가 디동이 그 뒤를 이었다. 호반메트로큐브는 전용률이 평균 96.8%로 유사상가(평균 45~55%)보다 높아,  이 점이 기준시가 1위를 차지한 이유라고 국세청은 밝혔다.

 

한편 오피스텔 동별 기준시가 총액 1위는 경기도 분당의 분당두산위브파빌리온이었고, 그 뒤를 부산 해운대 아델리스가 이었다.  상업용 건물 동별 기준시가 총액의  경우는  서울구로동의 신도림테크노마트가 1위를 기록하였다.

 

▣ 토지,건물의 기준시가의 종류

 

기준시가를 계산하는 토지,건물은  토지, 일반건물, 오피스텔 상업용건물, 공동주택, 단독주택등이다.

 

우선 토지의 기준시가는    필지의 m²당 결정 공시된 개별공시지가를 우선 계산하고,  원/m²를 양도 또는 취득한 면적에 곱하여 계산한 금액이다. 

 

일반건물의 기준시가는   건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도등을 참작하여 국세청장이 산정한  고시가액이다. 

 

오피스텔과 상업용건물의 경우에   건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치등을 참작하여 국세청장이  산정고시한 가액을 기준시가로 결정한다. (부수토지포함)

 

공동주택의 기준시가는   국토부장관이 결정 고시 (부수토지 포함)한 가액이며, 단독주택의 경우는  시장, 군수, 구청장이 결정 고시 (부수토지 포함)한 가액을 기준시가로 한다.

 

그러므로 국세청장이 산정하는 기준시가의 대상은  일반건물과 오피스텔·상업용건물에 해당된다.

 

 

▣ 세법에서의 기준시가의 용도

 

기준시가는 양도소득세액의 계산과 상속증여세를 계산할 때 원칙적인 가액이 확인되지 않을 때 예외적으로 활용된다.

 

양도소득세액의 양도차익은  양도가액에서 취득가액과  기타필요경비 (양도비용등)를 차감하여 계산된다. 

 

양도가액은 실지양도가액이 확인되는 경우는 실지양도가액을 적용하고, 실지양도가액이 확인되지 않는 경우에는 추계결정방법에 의한다, 추계결정하는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가의 순서로 양도가액을 계산한다.

 

취득가액도 원칙상 실제취득가액을 적용한다. 또한 양도가액을  매매사례가액, 감정가액을 적용하는 경우에도 취득가액은  실지취득가액을 적용한다.

 

그러나 실지취득가액이 불분명한 경우에는 추계결정방법에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 취득가액을 계산한다. 여기서 환산취득가액은  = 양도당시 실가 × (취득당시 기준시가/양도당시 기준시가)이다.

 

결국 양도가가 실지양도가, 매매사례가액, 감정가액이면 취득가액도 실지취득가액을 사용하여야하고, 실지취득가가 없는 경우는 매매사례가, 감정가액, 환산취득가액을 적용한다.
                           

하지만 양도가액을 기준시가로 계산한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

 

그러므로 기준시가는 양도가액 계산 때 실지양도가가 불분명 할 경우, 취득가액 계산 때 실지취득가가 없는 경우 환산 취득가계산과 기준시가를 적용할 때 활용된다.

 

상속세,증여세 계산의 경우에는 기준시가는 시가를 알 수 없는 경우에 과세기준가액을 계산 할 때 활용하게 된다. 

 

 

▣ 2014. 1. 1 일반건물(비주거용건물)  기준시가 산정방법
   
      건물기준시가 = ₩/m² × m²(평가대상 건물연면적)

 

일반건물의 기준시가는 m²당 건물 신축가격 기준가액에 구조별,용도별,위치별지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여  m²당 금액을(1000원 단위)계산한 후, 이금액에 평가대상 건물의 연면적을 곱하여 산출한다.

 

◆건물  신축가격 기준액조정

2014년의 일반건물의 기준시가의 주요 조정내용은 건물신축가격기준액이 전년대비 20,000원 상승하여 m²당 640,000원으로 조정되었다.

 

◆구조지수 조정

구조지수는 대표적으로 통나무(지수 130), 철골등(110)이 있다. 2014년에 조정된 구조지수는 스틸하우스조로 전년도 90에서 100으로 상승했다.

 

◆ 용도지수 일부 신설

용도지수에는 주거용건물, 상업용 및 업무용건물( 숙박시설, 판매시설, 운수, 문화및집회, 노유자,종교, 운동, 의료,업무,방송통신, 관광휴게, 교육, 수련 근린 묘지시설등), 산업용 및 기타특수용건물(공장 및 발전, 창고, 분뇨등)그리고 기계식 주차전용 빌딩을 포함하고 있다.

 2014년에는 용도지수에서 일부 대상건물이 신설되었다. 또한 용도지수의 일부가 조정되었다.

 

주거용건물의 주거시설에서 도시형생활주택 ( 지수 100)이 신설되었다. 상업용 및 업무용 건물에서 숙박시설에는 외국인관광 도시민박업 및 한옥체험업 (120), 판매시설에는 재래시장 (80), 문화 및 집회시설에는 집회장(경마, 경륜, 경정, 장외판매소 및 전화투표소, 130), 노유자시설에는 고아원, 양로원,경로당 (70)등이 대상건물로 신설되었다.

 

◆용도지수 조정

용도지수는 대폭 조정되었다. 조정된 용도지수는 다음과 같다.
 
       소매점중 대형점, 쇼핑센터,복합쇼핑몰 110(2013년지수) →120(2014)
       일반 상점   90  → 100
       기타판매 및 영업시설 90 → 95
       무도장 130 → 135      
       업무시설 오피스텔 110→ 120
       사무소 100 →110
       학교, 교육원 90→100
       목욕장 (1000m²미만) 100 →105
       제1종,2종 근린생활시설 90→ 95
       아파트형 공장  100 →110
       냉동공장 및 반도체, 평면디스플레이공장 90 →100
       일반공장  70 →80
       냉동 및 냉장창고 70→ 80
       하역장  60 →70
       캐노피 80 →85
       주차장등 60 →55 감소
       가축용운동시설 50 →70
       온실.기타 식물 관련시설 40 →45

 

기계식 주차빌딩 신축단가는 조정을 검토하고 있다. 2013년에 5,500,000원에서 5,750,000으로 상향조정을 검토하고 있다.

 

◆ 위치지수 조정

위치지수는 건물 부속토지의 m²당 개별공시지가로 산정한다. 이를테면 m²당 개별공시지가가 20,000미만이면 위치지수는 75가 된다.

 

2014년에는 전체 구간이 더욱 세분화되고 지수가 상승했다.  2013년에는 개별공시지가 구간이 13개 구간이었으나, 2014년에는 25개로 두배이상 증가했다. 예를 들어 전년도 30,000,000이상구간(지수 135)이 30,000,000~50,000,000구간(142)과 50,000,000원이상(145)구간으로 다시 구분되었다.

 

 

▣  2014 오피스텔, 상업용 건물 기준시가

 

오피스텔과 상업용건물의 기준시가 산정은  서울, 인천, 경기,대전,광주, 대구, 부산, 울산에 소재하고, 동,호별로 구분등기한 건물을 대상으로 하였다. 오피스텔은 전체를, 상업용 건물은 건물 연면적이 3,000m²이상이거나 100호 이상을 기준시가 산정의 대상으로 삼았다.

 

국세청이 발표한 연도별 기준시가 고시 현황에 따르면 오피스텔은 2013년 1.1에 동수 4,223동에서 2014년1.1에 5209동으로, 호수는 356,624호에서 385,239호로 증가하였다.  상업용 건물은 전년도 6,075동에서 6224동으로, 호수는 466,816호에서 476,826호로 늘었다.

 

기준시가 변동률은 오피스텔은 전국평균 0.91%상승하였다. 서울은 2.12%, 경기는 0.26%, 광주는 0.75%, 대구는 3.48%상승하였으나,  인천은  -0.15,부산은 -0.67, 울산은 -0.10%감소하였다.

 

상업용건물의 기준시가는 전국평균 -0.38를 기록하였다. 서울은 -0.8, 경기는 -0.49, 인천-0.02, 대전-0.72 부산-0.19로 전년도에 비해 기준시가가 감소하였으나, 광주0.14,   울산0.99로 증가하였고,  특히 대구는 3.23%로 대폭 상승하였다. 

 

▣기준시가에 이의가 있다면

 

이번 고시는 2013.12.31.(화) 오전 9시부터 국세청 홈페이지 (www.nts.go.kr)에서 열람 할 수 있다. 「초기화면→ 조회계산 →기준시가→ 상업용건물/오피스텔」의 경로을 밟으면 된다.

 

조회후 고시된 기준시가에 이의가 있다면, 국세청 홈페이지 (www.nts.go.kr) 기준시가 조회화면에서 인터넷으로 신청하면 된다. 신청시에는 ‘재산정신청서’에 내용을  기재하면 된다. 혹은 재산정신청서 서식을 내려 받아 관할 세무서에 우편으로 제출하거나, 직접 세무서를 방문하여 제출하면 된다.

 

재산정 신청기간은 2014,1.2(목)부터 2.3(월)까지이며, 결과는  3.3(월)까지 통지된다. 

 

기타 문의사항은 콜센터 (1644-2947)에서  2014.1.2.일부터 안내해 준다.