2016년부터 2주택 보유자의 주택월세임대소득이 연간 2천만원이하인 경우 월세임대소득은  완납적 분리과세 하고, 2천만원 초과인 경우는 종합과세하게 된다.

월세연간임대소득이 2000만원 이하인 2주택자의 2014년, 2015년의 임대소득은 한시적으로 비과세하게 된다. 

완납적 분리과세방식은  지급자가 소득자의 세금을 징수하여 국가에 납부하고 이것으로 과세문제가 종결된다. 그러므로  다시 소득을 종합소득에 가산할 필요가 없게 된다.

이번 주택임대소득과세 개정안은 은퇴자등 소규모 주택임대소득자의 조세부담을 완화시키는데 초점을 두었다. 주택임대소득의 분리과세방식의 경우, 필요경비율은 단순경비율 60%가 적용되고, 임대소득에서 필요경비를 차감한 소득금액에서 종합소득공제의 인적공제에 준하는 소득공제 400만원이 다시 차감되도록 하였다.

분리과세의 단일세율은 금융소득 종합과세에서 종합과세가 적용되지 않는 분리과세의 세율과 동일하게  14%가 적용된다.

특히 분리과세금액을 계산한 후,  종합과세방식에 의한 세액과 분리과세방식에 의한 세액을 비교하여 적은 금액을  세액으로 결정한다.

또한 정부는 2주택자의 전세금등에 의한  간주임대료도 2016년부터 과세된다. 현재는 3주택이상이 과세 판정 대상이다.

▶2주택자의 월세의 완납적 분리과세 와 간주임대료 과세의 취지

이번 개정세법으로 도입된  2주택자임대소득의 분리과세 방식은  금융소득종합과세 방식의 그것과 유사한 형태이다.

금융소득종합과세는 2천만원 이하의 경우 금융소득을  14%세율로 완납적 분리과세하여 과세문제가 종결된다. 2천만원 초과분은 종합과세 되어 기본세율을  적용한다. 

이처럼 주택임대소득을 금융소득종합과세방식으로 과세방식을 전환한 배경은 월세임대소득의 성격이 사실상 금융소득과 유사 하다는 것이다.

월세는 사실상 주택자금으로 주택이라는 투자자산을 구입하고 이 자산을 통해서 수익을 창출하는 성격이다. 이는 투자자가 주택자금을 주택구입 대신 은행에 예금 한 것과 동일한 투자방식인 것이다.

또한 간주임대료도 전세금을 받아 이를 은행에 예금하였을 경우 계산되는 이자상당액을  간주임대료로 계산한다. 이는 전형적인 은행이자이다.

그러므로 정부가 월세임대와 전세 간주임대료를 금융소득의 성격으로 파악하여  금융소득종합과세와 동일한 과세방식을 적용한 것은 세법의 이론상 적절한 조치로 판단된다.

다소 우려가 되었던 부분이 종합과세에 의한 방식과 완납적 분리과세 방식의 유불리는 일정 분기점에서 달라지는 것이었다. 분기점을 넘는 임대소득은 종합과세 방식이  유리해지는 구조이다.

또한  2천만이내에서 종합소득공제에서 인적공제금액등이 커지면 분기점이 낮아지게 된다. 이를 테면 경로자우대공제등을 받게 되는 경우는  분기점이 낮아지고 그 분기점 초과 금액은 종합과세가 유리해진다.

이 방식은 주택임대로 생계를 꾸려가는 소규모 임대 주택자의 반발을 살 수 있고, 세법 개정의 본래의 취지가 퇴색되게 되는 것이었다.

이러한 문제를 해소하기 위해 이번 개정세법에서 비교과세가 도입되었다. 종합과세 방식과 분리과세 방식을 비교하여 적은 금액을 납부하도록 한 것이다.

이를 통해 2천만원이하의 소규모 임대소득자들은  현행세법보다  세금부담이 완화되거나 동일해지는  결과를 가져오게 된다. 

▶종합과세 방식에서 2천만원 이하금액의 처리

이번 주택임대소득 과세 방식이 금융소득방식으로 변경되었다면, 추가로 고려해야 할 부분이 2천만원 초과의 경우 금융소득 종합과세 방식처럼 2천만원이하는 14%를 적용하고 초과분만 기본세율을 적용하는 것이 조세형평성에 합당할 것이다. 2천만원 이하는 14%가 적용되고 있으므로 이와 동일하게  초과분만 기본세율을 적용해야 할 것이다.

▣ 주택월세임대소득의 완납적 분리과세 (2016년부터)

▶대상 : 2주택 보유자로서   주택임대소득(수입금액) 연간 2000만원 이하
         2000만원초과의 경우는 종합과세.

▶분리과세( 단일세율 14%)

△ 단순경비율 60%,
  *장기임대 사업자 단순경비율 60%을 준용한 것이다. 

△ 기본공제 4백만원 인정
 *다른 소득이 없거나 2000만원 이하의 경우에만 적용한다. 
(4백만원공제 근거 : 기본공제 300만원 = 2인 × 1인당 150만원  + 표준공제 상당액 )

◆계산사례

#사례 (1): 임대 연소득 1000만원

주택 2호를 소유하고 있다. 거주자 본인과 함께 배우자가 생계를 같이 하고  있다.
 1주택을 임대하여 연간임대소득 1천만원이 있다
  거주자 본인은 근로소득 5천만원 (총급여)이 있다.

①단계 : 과세방식 판단

임대소득: 완납적 분리과세,  근로소득 : 원천징수 →연말정산으로 종결
 
임대소득이 1천만원이다.  완전분리과세와 종합과세의 판단 기준금액은  2천만 초과이다. 임대소득이 2천만원 이하이므로, 임대소득은 완납적 분리과세한다.

근로소득은 타소득이 없는 관계로 매월 원천징수하고 이듬해에 연말정산한다. 근로소득의 과세 문제는   연말정산으로  종결한다. 5월에 종합과세 신고는 불필요하다.

②단계 : 임대소득 분리과세액 계산
 
소득금액  :수입금액  (-) 필요경비(필요경비율 60%) =소득금액
              1000만원 (-) 600만원 = 400만원

과표 : 소득금액  (-) 소득공제  = 과표
        400만원 (-) 400만원 = 0

납부세액 : 과표  × 세율 14% = 납부할 세액
            0 × 14% = 0

③단계 : 근로소득계산
 원천징수 연말정산으로 과세 종결,

# 사례(2) : 수입금액 1,500만원

① 분리과세 = 28만원

수입금액 1500만원 (-)필요경비:900만원 = 600만원 (-) 소득공제 400만원 = 200만원 × 세율 14% = 28만원

② 종합과세 방식 = 24.5만원
*수입금액  (-) 필요경비:단순경비율 45% = 소득금액 (-) 종합소득금액  (인적공제 본인 배우자 2인 ×150만원)  = 과표 × 세율 6% =산출세액 (-)표준세액공제 7만원

1500만원 (-) 675만원 = 825만원 (-) 300만원 =525만원 × 6% = 31.5만원 (-) 7만원 = 24.5만원

③ 비교과세 min ( 분리과세, 종합과세 ) = ( 28, 24.5) = 24.5만원
동일 자료에서  수입금액이 1500만원이 되면 종합과세 방식이 유리하다. 그러므로 분리과세와 종합과세를 비교하여 적은 금액을 세액으로 결정한다.

#사례 (3) : 수입금액이 2000만원인 경우

①분리과세 :2000만원×0.4 = 800만원 (-) 소득공제 400만원 = 400만원 × 세율 14% = 56만원

②종합과세 : 수입금액 2000만원  (-) 필요경비 :단순경비율 45%: 만원 = 소득금액 1,100만원 (-) 종합소득금액 300만원 (인적공제 본인 배우자 2인 ×150만원) = 800만원 × 세율 6% = 48만원 (-) 표준세액공제 7만원 = 41만원

③ min ( 비교과세, 종합과세 ) = min(56만원, 41만원) = 41만원
  * 종합과세가 비교과세보다 유리하다.

▶ 추가공제등으로 인한 비교과세의 불리

위의 자료로 현행세법의 세액과 개정세법의 세액을 일치시키는 분기점인 수입금액 X를 계산해 보자.

*

 분리과세 X =  종합과세X

 [ X ×0.4  (-)  400만]  × 세율 14% =  [X × O.55 (-) 300만] × 세율 6% (-)7만원

 X는 1,348원이다. 즉 X>1,348이면,  종합과세가  개정세법보다 절감효과가 있다.  X<1,348이면, 개정세법인 비교과세가 유리하다. 

여기서 추가공제등이 소득공제액에 더해지면, 분기점 X가 낮아진다. 종합소득공제가   인적공제의 기본공제에서 추가공제가 더해지면 종합과세애과  분리과세액을  일치시키는 분기점이 낮아져, 종합과세방식이 더 유리해진다.

즉  부양가족이 더 있거나, 70세 이상의 경로우대공제등의 추가공제가 있어, 소득공제액이 커지면, 이 분리과세액과 종합과세액을 일치시키는 X값은 적어진다.

예를 들어 기본공제 300만원에 경로우대공제 200만원 (1인당 100 × 2)을 추가하면  X는 1,348만원에서 1,043만원으로 낮아진다. 그러므로 1043만원를 초과하면 분리과세가  불리해지게 된다.

그러므로 종합소득공제의 인적공제등의 금액이 커지면 커질수록 임대소득이 동일해도,  종합과세와 분리과세의 유불리를 가르는 분기소득이 낮아진다. 그러므로 개정세법인 분리과세 방식이 인적공제가 많은 임대사업자의 경우에는, 현행보다 분리과세방식에서 세금을 더 납부하게 된다.

사업자의 소득공제는 인적공제인  기본공제, 추가공제, 다자녀공제등이 있고, 이중  특히 70세 이상의 임대사업자의 경우는 추가공제 중 경로우대공제를 받는다.  경로우대공제등의  추가공제가 없는 임대사업자에 비해 경로우대공제를 받는 임대소득자는 분리과세가  불리해질 가능성이 높다.

위의 사례의 경우 경로우대를 고려하면 분기소득은 1043만원이 된다. 즉 1043만원 초과 임대 소득을 보유하고 기본공제와 경로우대공제를 받는 경우는  종합과세방식이   유리하게 된다. 보통 월세 100여원을 월세로 받는 경우라면 임대소득이 연1200만원 정도에 이르게  됨에 따라, 70세 이상의 임대사업자의 경우는  분리과세가  세금부담이 많아진다.

▶비교과세의 도입

이처럼  분리과세에 의한 과세방식이  더욱 많은 세 부담을 초래함에 따라, 이를  개선하기  위해 비교과세를 도입한다.  현행 종합소득 방시에 의한 세액과 개정된 분리과세 적용 시에 납부할 세액을 비교하여 적은 금액을 납부하게 한것이다.

위의 사례에서 임대소득이 2000만원인 경우 종합과세에 의한 세액은 41만원이고  분리과세 방식은 56만원이다. 그러므로 MIN(56만, 41만원)으로 종합과세 방식에 따라 세액이 41만원으로 결정된다.

▣ 2주택 보유자의 전세 임대소득 (간주임대료)과세 (2016년부터)

2주택 보유자의 간주임대료의 과세방법은 금융소득 과세방식과 동일하게, 2천만원 이하 소득자의 경우는 분리과세하고, 2천만원 초과 소득은 종합소득 과세한다. 현행은 3주택보유자에게 간주임대료를 과세하고 있다.

간주임대료 계산식은 다음과 같다.

*간주임대료 =(보증금 – 3억원)의 적수 × 60% ×정기예금이자율(2.9%)× 1/365 (-) 금융수익

우선  보증금이나 전세금이 △세대 당 85m²이하(국민주택규모이하) △전세금등이 기준시가 3억원 이하의 요건을 모두 갖추고 있는 경우는 2주택에서 제외한다. 이 경우 과세대상에서 제외된다.

국민주택규모를  초과하여  위의 요건을 충족하지 못해도,  전세금등이 기준시가 3억원 초과일 경우는 음수가 나와 간주임대료는 0이다.

보증금이 3억원을 초과해도, 보증금등으로 투자하여 받은 이자, 배당이 있다면 위의 산식에서처럼 간주임대료에서 차감할 수 있다.

간주임대료 과세는 월세와의 과세 형평성을 유지하기 위한 것이다. 보증금을 금융상품에 투자한 것이나. 주택이라는 투자자산에서 임대료 수익을 얻는 것이나, 실질은 동일하기 때문이다. 그러므로 보증금에 정기예금이자율을 곱하여 예금상당액을 계산하게 된다. 단 이미 보증금으로 금융상품에 투자한 경우는 이자소득, 배당등을 간주임대료에서 차감하게 된다.