현재 국회에 전월세 상한제와 관련하여 발의 된 법안은 새정치 민주연합의 박영선의원 안이다. 이 법안의 핵심은 임차인의 갱신청구권과 전월세 인상률 제한이다.
이 법안은 전월세 2년 계약 만기 뒤 세입자에게 한 번의 임대계약 갱신을 요구할 수 있는 권한을 주어, 최대 4년의 임대기한을 보장하고 있다.
또한 전월세 계약기간 갱신 때 전월세 인상률을 연 5%이내로 제한하고 있다. 법정 전월세 계약기간이 2년이므로, 전월세 인상률을 2년 동안 10%이내로 제한하겠다는 것이다.
박의원은 “전세난의 근본적인 원인의 하나는 전세 형 공공주택과 임대주택의 부족 때문”이라며, “공공임대 주택 공급 10% 목표 달성은 10~15년 이내에는 불가능한 상황”이라고 진단한다. 따라서 “서민들의 주거안정을 위하여 임대차 관계의 존속보호와 임대료 상한 정책의 선진 법제화가 시급한 상황”이라고 법안 발의 취지를 설명한다.
◆ 갱신 청구권의 필요성에 대하여
우리나라의 현행 주택임대차법은 임대인의 권리가 우선이다. 임대인은 무조건적인 갱신 거절권을 가지고 있다. 따라서 임대인은 계약 2년 후에는 신규 세입자와 계약할 수 있다.
반면 서구 유럽의 임대차 법은 임차인의 권리가 우선한다. 임대인의 갱신 거절권 행사는 예외적인 사유가 존재 할 경우만 가능하다. 그러므로 임차인은 임대차 계약기간이 종료하더라도 임차인이 임대차 종료의 의사표시를 하지 않는 한, 임대차 계약은 계속 존속 갱신한다. 임대인이 임대차 계약을 해지시키거나 종료시킬 정당한 사유가 있어야 하고, 임대인이 이를 입증하는 경우에만 임대차 계약은 종료하게 된다.
따라서 서구의 임대차 관계는 장기존속이 가능하다. 임대차 관계가 안정되어 임차인의 주거불안은 없다.
실례로 독일의 계약기간은 무기한이어서 장기계약이 원칙이다. 임차인이 계약 만료 전에 계약을 연장 청구할 필요가 없다.
예외적으로 기한을 정하는 계약기간의 경우, 임대인은 엄격한 요건을 갖추어야한다. 임대인의 이사· 철거· 수리 계획이 있는 경우 등의 사유가 있어야한다.
또한 원칙에 대한 예외로 임대인은 갱신 거절권을 보유하고 있다. 하지만 임대인이 갱신을 거절하기 위한 요건은 엄격하다. 임대인의 가족의 이사 혹은 철거, 세입자의 임대료 연체등이 있을 경우, 임대인의 갱신 거절이 가능하다.
우리나라의 경우는 이와 반대이다. 계약 원칙은 계약기간 한정이다. 우리나라는 임대인이 일방적으로 임대차 계약을 종료시킬 수 있다. 독일처럼 임대인의 갱신거절 사유에 대한 제한이 없기 때문이다.
이처럼 우리나라의 임대차보호법도 독일을 벤치마킹할 필요성이 제기되고 있다. 독일은 임차인을 우선 보호한다. 그리고 임대인을 보호하기 위해 임대인에게 제한적으로 갱신 거절권을 주고 있다. 반면에 우리나라는 임대인의 권리가 우선한다.
이에 대한 문제제기로, 박영선의원은 약자인 임차인을 보호하기 위해, 주택임대차 계약 기간이 만료되었을 때 최초 1회에 한하여 임차인에게 계약 갱신청구권을 행사할 수 있도록 하고 있다.
동시에 예외로 임대인의 갱신거절권을 두어 임대인의 재산권이 침해되지 않도록 하고 있다. 단 이 권리 행사에 대한 엄격한 사유를 규정하고 있다. 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반(임대료 연체등)하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등에는 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있다.
◆ 임대료 인상률 규제에 대하여
우리나라는 현재 임대료 인상에 대한 기준이 없다. 따라서 임대인이 부당한 증액을 하여도 세입자는 아무런 이의를 제기 할 수 없다. 만약 임대인이 요구하는 임대료를 내지 못할 경우, 계약 갱신이 불가능하다.
독일의 경우 갱신 시 임차료 인상의 경우, 임대료 인상 기준이 있다. 이를 지역의 임대인 및 임차인의 대표 혹은 자치단체가 작성한다.
임대료 인상은 각 지역마다 규정하는 비교임대료에 근거하고 있다. 이 기준임대료는 해당 주택과 비슷한 종류, 크기·시설·입지등의 과거 4년간의 임대료이다. 임대인이 이 비교임대료 기준을 위배하면 형법 혹은 행정벌이 적용된다.
또한 임대료는 한번 책정되면 3년간 인상률이 20%를 초과하지 못하도록 하고 있다.
영국은 공정임대료가 임대료 인상기준이 되고 있다. 임차인 혹은 임대인이 임대용 주택을 등록임대로 지방임대료등기소에 신고토록 하고, 등록 시에 임대료 사정관이 공정임대료를 산정한다.
공정임대료는 최대임대료가 있다. 이는 기존 등록된 임대료에 소비자 물가지수와 그 외 임대인의 적정 이윤이 가산된 금액이다. 이 상한선 하에서 해당 주택의 특징, 그리고 해당지역의 유사주택의 임대료를 참조하여 공정임대료가 결정된다.
또한 임차인은 이 사정관이 결정한 임대료에 이의를 제기할 수 있다. 이의 제기를 담당하는 ‘임대료 사정위원회’에 임대료 재평가를 요청 할 수 있다.
프랑스도 임대료 상한을 두고 있다. 임대료를 인상할 경우 매분기별로 국립통계경제연구소에 의해 발행된 임차료에 대한 근거자료를 기초로 한 편차를 초과할 수 없도록 하고 있다. 임대인과 임차인간에 합의가 되지 않을 경우, ‘임대차 관계 전국 협의위원회’에서 매년 협의· 조정하여 정하는 적정차임에 따르도록 하고 있다.
미국 뉴욕시의 경우 임대료안정위원회(Rent Guidelines Board : BGR)가 차임 인상을 맡고 있다. 임대료 안정법이 적용되는 지역에는 주택을 등록하도록 하고 있다. 그리고 임차인은 해당 주택에 대한 본인 계약 이전의 임대료를 확인 할 수 있다. 임대료 안정법의 적용을 받는 민간임대주택은 임대료안정위원회에 따라 차임이 인상된다.
박영선 안은 갱신된 경우에도, 임대인의 증액청구는 연 5%의 범위를 초과하지 못하도록 하고 있다.
결국 박영선안은 약자가 권리의 중심이라는 인식하에, 오히려 임대인의 권리 남용을 엄격히 제한하고 있는 서구의 보편화 된 임대차계약제도의 일부를 우리나라에도 제도화하자는 것이다. 임대차관계를 악화시키자는 것이 아니라, 비정상화를 정상화 시키겠다는 노력으로 해석할 수 있다.
그러므로 임대인의 권리가 중심인 우리나라에서 임차인의 주거안정을 위해 갱신청구권을 보장해주고 임대료 인상률을 도입하는 제도는 시장경제의 구조를 무너뜨리는 규제라기보다 공정한 시장을 형성하겠다는 최소한의 시도로 읽혀진다.
