전셋값 폭등으로 서민들의 주거안정이 위협을 받고 있는 가운데, 정부가 시장에 개입하여 서민들의 주거안정을 위한 정책을 펼쳐야 한다는 목소리가 높아지고 있다.
주택임대차 시장에서 임차인들이 월세보다 전세를 선호하는 경향이 크다. 국토교통부 전월세 거래정보시스템에 따르면, 2014년 5월 기준으로 전체 임차주택 거래 비중은 전세가 70,935건으로 58.7%, 월세가 49,899건으로 41.3%를 차지하고 있는 것으로 나타났다.
하지만 전세가격은 지속적으로 상승하고 있다.
서울의 아파트 평균 전셋값은 2012년 1월, 2억6398만원에서 2014년 6월, 3억 365만원으로 4,237만원 상승하였다.
또한 아파트의 2009~2014년간 매매대비 전세가격은 전국적으로 55%에서 70%로, 수도권에서 44%에서 65%로 올랐다.
이는 서민 중산층의 주거비 부담의 증가를 초래하여 . 2013년 기준으로 소득1분위 경우 소득 대비 주거비 비중은 22.4%인 반면, 소득 5분위는 10.0%에 불과하였다.
이러한 서민들의 주거비 부담은 가계의 기타 항목 지출의 비중을 축소시킨다. 교육비 비중은 2013년 기준으로 소득1분위의 경우 4.0%에 지나지 않았으나, 소득 5분위는 19.4%를 차지하고 있다. 소득5분위가 소득 1분위에 비해 교육비를 약 5배 지출하고 있었다.
교육비지출의 정도가 대학입학에 결정적인 영향을 미치게 되는 상황에서, 서민들은 높은 고등교육을 받을 수 있는 기회에 다가서기가 쉽지 않게 된다.
또한 전셋값의 큰 폭의 증가는 무엇보다 신혼부부나 사회초년생에게 전셋집마련에 큰 부담을 안겨주고 있다.
이는 결혼을 늦추는 요인이 되며, 동시에 저출산에 악영향을 미친다. 경실련 조사에 따르면, 신혼가구가 중간가격의 전세아파트를 마련하는데 2013년 기준으로 서울의 경우 28.5년, 수도권에서 21.1년이 소요 될 것으로 전망되고 있다. 이는 2009년에 비해 11년이 더 걸리는 상황이다.
따라서 서민들의 주거 불안을 덜어주기 위해 전월세 가격 인상 통제등 정부의 서민 주거 안정을 위한 제도적인 장치가 마련되어야 한다는 주장들이 힘을 얻고 있다.
▣ 전월세 가격 변동에 대한 시각들은?
전월세 가격 변동을 바라보는 시각에는 시장주의와 계획주의로 구분되고 있다.
시장주의는 주어진 시장가격에 수요량과 공급량이 대응되어, 균형량을 결정하는 이론이다. 계획주의는 정부의 가격 규제등을 통해 가격의 변동성을 조절하겠다는 입장이다.
서울시립대의 서순탁 교수는 시장주의론자들은 만일 규제를 강화할 경우 주택의 공급이 억제되어 주택임차인들이 높은 전월세 가격을 부담하게 된다는 점을 강조하는 반면, 계획주의론자들은 저소득층의 주거불안은 국가가 해결해야한다는 입장을 견지하고 있다고 말한다.
이 두 시각은 전월세 불안에 대한 대책을 달리 하고 있다. 시장주의자는 다주택자들에 대한 규제를 완화하여 민간의 임대시장을 키워야한다고 주장한다. 반면 계획론자들은 전월세 인상률 상한제 도입등을 강조하고 있다.
▣ 주요국의 주택임대료 규제 제도의 특징은?
우리나라에 전월세 인상률 상한제 도입을 둘러싼 논쟁이 정치권을 중심으로 진행되고 있다. 이 논란도 결국 시장주의와 계획주의와의 다툼이다.
그렇다면 선진국에서 주택임대료 변동에 대하여 어떻게 대처하고 있을까? 서남대학교의 김명업교수와 국회 입법조사처의 장경석 입법조사관은 독일과 영국의 임대료규제 특징을 다음과 같이 설명한다.
◆ 독일
독일은 임차료 인상에 관한 내용을 민법 제557조 이하에 규정하여 임차인의 주거권을 엄격하게 보장하고 있다. 임대인이 임대료 규제제도를 어길 경우 형벌이 부과되고 있다.
임대료의 계약기간은 원칙적으로 무기한이며, 예외적으로 기간을 한정할 수도 있다. 기간의 한정은 임대인의 이사, 철거, 수리 할 계획이 있는 경우에만 가능하다. 또한 임대인이 무기한 계약을 해지하기 위한 요건도 엄격하다. 임대인의 가족의 이사 혹은 철거, 세입자의 임대료 연체등이 있을 때만 무기 계약의 해지가 가능하다.
독일의 주택임대 규제 제도에는 임대료 변동과 관련하여, 지수식 차입방식, 계단식 차입방식, 그리고 유사차임 방식등이 있다.
지수식 차입방식은 물가지수에 의해 임대료가 결정되는 방식이다. 소비자물가지수에 연동하여 임대료 인상액이 결정된다.
계단식 차임방식은 1년 단위로 임대료 인상분을 구체적인 금액으로 표시하여 약정하는 방식이다. 임대인과 임차인은 서면으로 단계별 차임의 인상금액을 미리 합의하여, 임차인은 차임 변화를 파악할 수 있다. 계단식 차임의 약정기간이 만료된 때에는 유사차임 방식의 차임인상이 적용된다.
△ 유사차임 방식
이 방식은 비교임대료표등을 이용하여 임대료를 결정하게 된다.
임대인이 임대료 인상을 요구할 수 있는 요건은 ‘임대료 인상 청구가 있은 때로부터 과거 15개월 동안 임대료 변동이 없는 경우’이다.
유사임대료 방식에서의 임대료 인상 기준에는 임대료 비교표, 임대료 정보은행의 자료, 감정서, 그리고 최소 3개의 유사주택에 대한 임대료 현황 등이 있다.
임대료 비교표는 2년마다 임대인 및 임차인의 대표 또는 자치단체가 작성하게 된다. 이 표에서의 비교 임대료는 해당 주택과 비슷한 종류·크기·시설·특징·위치·입지의 주택에 대하여, 과거 4년간의 일반적인 임대료를 의미한다. 예컨대 함부르크, 건축연도 1918년도 12월 31일 이전, 주택설비는 욕조와 중앙난방, 면적 25~41m²등의 모든 요건들과 유사한 주택의 경우, 비교임대료는 유로/m²의 중간값 7.65유로로 표시된다.
임대료는 한번 책정되면, 1년이 경과한 후 인상이 가능하고, 3년간 인상률이 20%를 초과하지 못하도록 하고 있다.
또한 임대인이 비교임대료 기준을 위배할 경우 처벌을 받게 된다. 임대인이 비교임대료를 20%이상 초과하여 요구하는 경우, 최대 5천유로(약 670만원)의 벌금형에 처해진다. 또한 임대인이 비교임대료와 비교해서 임대료를 현저하게 요구하는 경우는, 형법이 적용되어 3년 이하의 징역 또는 벌금형에 처해진다.
◆ 영국
영국에서는 「1977년 임대료 법」(Rent Act 1977)에 의해 임대료 등록제에 의한 임대료 규제가 실시되고 있다.
영국의 임대료 상한제의 특징은 공정임대료 제도이다. 공정임대료는 최고가격제의 성격으로, 임대인이 요구할 수 있는 최대 임대료를 의미한다. 이러한 공정임대료는 영국의 감정평가청 소속 공무원인 임대료사정관(Rent Officer)이 결정한다.
임대료 결정과정은 우선 임차인 혹은 임대인이 임대료 사정관에게 자신의 주택에 대한 공정임대료를 산정하여 등록해 주도록 신청할 수 있다.
신청을 받은 임대료 사정관의 공정임대료 산정기준은 해당주택의 특성, 비교기준, 그리고 최대 공정임대료등이다.
우선 임대료 사정관은 해당주택의 특성으로 △임대주택의 건축연도 △주택의 구조적 특징과 유지관리상태 및 입지 △ 家具 구비 유무와 품질등을 기초로 공정임대료를 산정한다.
이 기준에 덧붙여, 비교기준도 공정임대료 산정에 고려된다. 해당 지역과 비슷한 지역의 유사한 주택의 임대료 수준, 수익률, 비용, 총가격을 비교기준으로 하여 공정임대료를 결정한다. 마지막으로 최대 공정임대료도 고려된다. 최대 공정임대료( Maximum Fair Rent)는 기존 등록된 임대료에 소비자 물가지수 변동률과 그 외 추가비율( 7.5% 혹은 5%)을 더한 금액이다.
이렇게 결정된 임대료에 임차인이 불만이 있을 경우, 계약일로부터 6월 이내에 ‘임대료 사정위원회’(Rent Assessment Committ)에 임대료 재평가를 요청할 수 있다.
임차인의 보호뿐만 아니라, 임대인의 권리를 보호하는 장치도 마련되어 있다. 주택임대소득에 대하여 2010년 기준으로 임대수입이 연간 4,250파운드(약 750만원) 이하일 경우, 임대 소득세가 면제되고 있다.
▣ 주택임대료 규제는 선진국에서 일반적으로 시행되고 있는 제도
주요국의 주택임대료의 특징은 사회적 약자인 저소득 임차인의 주거안정을 위한 임대료 규제가 시행되고 있다는 것이다.
장경석 입법조사관은 주요국의 임대료 규제의 시사점을 다음과 같이 지적한다.
우선 임대료 인상 상한선이 있다. 최고 가격제가 적용되고 있는 것이다. 독일과 영국외에도, 프랑스와 미국의 뉴욕에서도 임대료 규제를 실시하고 있다.
또한 임대료 규제를 위배 할 경우, 형벌 혹은 행정벌이 부과되고 있는 국가가 있다. 독일이 대표적이다.
덧붙여 임차인 뿐만 아니라 임대인의 경제적 이익도 고려되고 있다. 영국의 경우 일정미달의 임대소득에 대해 임대소득세가 면제되고 있다. 미국의 경우는 임대료 주택을 받는 주택에 대해 재산세의 일부를 감면해주고 있다.
이처럼 우리나라에 도입 논의 중인 전월세 상한제 제도는 우리나라에만 적용되는 특별한 정부 개입주의의 제도가 아니라는 점을 알 수 있다.
장조사관은 우리나라도 외국 사례를 참조하여 “우리나라에 적합한 전월세 임대료 규제를 위한 조직 및 제반 제도의 신설이 필요한 상황”이라고 지적한다.
