정치권 일부와 부동산업계에서 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율 (DTI)의 규제 완화에 대한 목소리가 커지고 있다.
LTV완화등은 파생상품을 창출하는 원재료가 커진다는 뜻이다. 즉 주택담보채권이 늘게 되고, 이 채권은 주택시장에서 머물지 않고 꼬리에 꼬리를 물어 결국 파생상품시장을 확장시킨다. 그리고 시장에 외부적 충격이 가해지면 최종적으로 파생상품시장은 결국 터져 버릴 수 있다.
그 과정은 다음과 같다.
◆ 주택담보 대출에서 CDO까지
현재 LTV는 수도권 50%, 지방 60%이며, DTI는 서울 50%, 경기인천은 60%이다. 지방은 주택 담보 대출 시에 DTI가 적용되지 않는다.
만약 LTV 규제를 완화할 경우, 주택금융시장에는 어떠한 변화가 일어날까?
주택담보대출자는 주택구입을 위해 은행, 저축은행등 주택금융기관에서 미래 구입할 주택을 담보로 주택구입자금을 쉽게 빌린다.
은행은 지속적인 대출로 인한 수익창출을 꾀하고자한다. 따라서 추가로 대출할 수 있는 자금을 확보하기 위해, 2차 대출시장에서 대출자로부터 인계받은 부동산 담보에 대한 저당권을 매각한다. 이는 담보대출채권을 통해 발생한 현금흐름의 지분권을 매각하는 것이다.
다시 말해 기초자산인 주택을 담보로 한 주택대출채권을 유동화전문회사(SPC)에 매각한다. 1차금융기관이 대출 후 보유하게 되는 주택저당채권을 매각하여 현금화한 것이다. 그리고 이 회수한 현금을 다시 대출하게 된다.
이렇게 되면 SPC도 본래의 회사 취지에 맞게 채권을 유동화 시킨다. 주택대출채권을 구입한 SPC는 채권을 조기 회수하기 위해, 매입한 주택대출채권을 담보로 증권을 발행하여 채권을 현금화 시킨다. 이것이 MBS(Mortgage Baked Securities)이다. 이 MBS를 투자은행, 증권회사에 매각하고, SPC는 자산을 유동화 시키게 된다.
MBS는 보통 1차 금융기관에서 창출한 대출채권들을 묶어 이를 하나의 채권으로 만든 증권이다. 예컨대 100만원 상당의 대출채권 1000건을 SPC가 매입한다. 이 1000건을 묶어 10억 원 상당의 하나의 채권을 만든다. 이 1000건은 각각 대손가능성이 다르다. 그러므로 이들을 묶게 된다면 위험이 각각 달리 구성된 포트폴리오 채권이 된다.
결국 자금이 투자은행에서 유동화 회사를 거쳐 제1차 은행으로 흘러들어가는 구조다. 주택자금을 대출한 금융기관은 SPC를 통해 대출원금을 회수할 수 있다.
투자은행은 이 MBS를 최초 대출자가 원리금을 상환 할 때 까지 마냥 들고만 있지 않는다. 이 경우 투자은행은 채권 대손위험을 회피하고자한다. 즉 신용위험을 다시 제3자에게 전가한다.
투자은행 혹은 증권회사는 이 MBS를 위험에 따른 등급별로 다시 쪼개어, 투자자에게 트렌치라는 조각들을 판다. 이를 부채 담보부 증권, CDO라고 한다.
즉 MBS를 3등급, 2등급. 1등급으로, 즉 Equity, Mezzanine, Senior 순으로 구분한다. 3등급은 위험이 가장 높다. 이를테면 1차 금융기관에서 채무불이행이 발생하면, 그 대손을 3등급이 부담한다. 그리고 3등급이 전액을 부담할 수 없다면, 다시 2등급이 그 나머지를 부담하는 식이다. 그러므로 3등급은 위험이 가장 높으므로 수익률이 가장 높다. 당연히 CDO는 원금보장이 없게 된다.
CDO는 다른 채권들과 섞어 만들 수도 있다. MBS 조각과 다른 채권들을 혼합하여 다시 CDO를 만드는 것이다. 예컨대 정크본드와 MBS 2등급, 자동차채권등을 섞어 CDO를 만든다. 이를 다시 위험별로 쪼개어 팔 수 있다. 회수 가능한 채권뿐만 아니라 위험한 채권등을 섞고 섞어서 증권을 만들어 버리는 것이다.
미국의 서브프라임 금융위기 당시 미국의 주택금융시장에서 이러한 양상으로기초자산인 부동산으로부터 다양한 파생 상품이 만들어졌다. 그리고 주택가격하락으로 서브프라임 등급의 최초 대출자의 채무불이행이 발생하자, CDO를 구입한 투자자는 전액 손실을 입었다.
우리나라의 금융기관도 막대한 금액을 이 CDO에 투자하여 투자금액을 회수하지 못했다. .
2007년 7월 15일 금융권에 따르면 우리은행은 2005년부터 CDO에 투자하여 2006년 3월 기준 4억500만 달러(약 3726억 원)어치를 매입했으며, 농협(1억1000만 달러), 외환은행(4200만 달러), 신한은행(560만 달러), 산업은행(280만 달러) 등 일반 시중은행도 CDO를 대거 매입했다.
결국 미국의 주택 버블이 꺼져 담보가치가 채권금액보다 하락하자, 주택담보대출을 받았던 서브프라임 등급의 사람들이 빚을 갚지 못하게 되고, 이는 결국 마지막 투자자인 우리은행등의 CDO구입자에게 전액 손실을 입히게 된다.
◆갚는다고 누가 장담할 수 있나?
만약 우리나라도 LTV완화로 주택가격이 상승한 후, 이자율 상승등의 외부 충격이 주택시장에 가해지면, 대출로 주택을 구입한 자들이 성실히 원리금을 갚는다고 장담할 수 없다.
이자율상승은 동시에 주택수익률의 하락을 초래한다. 이자부담의 증가로 주택수요는 하락하고 주택공급초과로 인해 주택가격은 하락한다. 그 결과 주택수익률도 동반 하락한다. 자본비용보다 수익률이 더 적을 수 있다는 것이다.
이렇게 되면 최초 대출자의 이자 연체가 늘게 되고, 이는 꼬리에 꼬리를 물어 마지막에 CDO를 구입한 일부 투자자는 채권을 회수하지 못하게 된다. 파생상품에서 대거 손실이 발생하는 것이다. 이는 유효수요의 급격한 하락으로 경제에 막대한 충격이 될 수 있다.
이러한 시나리오가 일어나지 않는다고 누가 장담할 수 있나? 이 시나리오는 불확실한 상황으로 엄연히 존재하고 있다.
채권자들이 갚는다고 누가 확신 할 수 있나? 존재가 의식을 결정하는 법이다.
