2014년 9월 정부는 권리금 보호등 「상가임차인 보호법제 개선방안」을 발표하여, 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 길을 열어놓았다.
우선 임차인의 대항력의 확대이다. 현재는 임차인이 일정금액 이하(서울 4억)의 상가임대차에만 5년간 영업을 보장 받을 수 있도록 하였으나, 이 임차인의 대항력을 모든 상가임대차에 인정하도록 하였다.
또한 임대인에게 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 협력의무를 부과하였고, 만약 임대인이 권리금 회수 방해 행위를 하면 손해배상책임을 부담하도록 하였다. 예를 들어 정당한 이유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차 계약의 체결을 거절한다면, 임대인은 협력의무 위반으로 손해배상을 청구 받게 된다.
단 임대인이 협력의무를 거부할 수 있는 정당한 사유에는 △신규임차인이 보증금 혹은 차임을 지급할 자력이 없는 경우 △신규임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하는 경우 △임대인이 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우등이 있다.
정부가 발표한 이 법안은 권리금 피해를 구제할 수 있는 진일보한 방안으로 평가되고 있다.
권리금 보호와 관련 지난 4월13일 국회의원회관에서 새정치민주연합의 서영교의원의 주최로 <상가임대차제도 개선을 위한 대토론회>가 열려, 상가임차인의 권리를 보호하는 방안들이 제시되었다.
권리금 보호를 위한 법제의 개선방향으로, 김제완 고려대 법학전문대학원 교수는 <해외 사례로 본 상가 건물 임대차 제도 개선방향>의 발제에서 상가임대 기간을 현행 5년에서 10년 한도로 연장할 것을 제안하였다.
김교수는 현재 권리금 보호가 잘 이루어지지 않는 이유로 △임차인의 임차권 양도가 자유롭지 못한 점 △임차권의 갱신이 잘 보호되지 못한 점 △최소 임대기간이 짧은 점등을 들었다.
그러므로 김교수는 임차권양도 권리의 법제화 뿐만 아니라, 임대기간을 최소 10년 이상으로 연장할 것을 강조한다.
이 임차권 양도는 정부가 발표한 권리금 법제화 방안과 관련되어 있으나, 이는 임차인에 대한 소극적 보호라는 지적이 제기되고 있다.
현재의 권리금 분쟁의 이유는 투하자본 회수를 위한 충분한 임대기간이 제대로 보장되지 못하여, 임차인이 축적해온 영업권이 상실되기 때문이다. 임차인은 가능하면 같은 장소에서 지속적인 영업을 통해 자신이 창출한 영업권을 회수하고자 한다.
그러므로 적극적인 임차인 보호를 위해 임차권 양도의 보장보다 장기간 임대기간의 보장을 통해 임차인의 투하자본을 회수 할 수 있는 방안이 마련되어야 한다는 것이다.
해외선진국도 임차인의 영업보호를 위해, 임차인에게 임대차의 갱신청구권을 보장함으로써, 안정적인 임대차 기간을 보장하고 있다. 임대인이 임차인의 갱신청구권을 거절하기 위한 상당한 이유도 엄격히 규정되고 있다.
우리나라의 경우는 임대차기간 보장이 제한적으로 인정되고 있고, 게다가 그 보장기간도 5년에 머물고 있다. 프랑스는 9년, 영국은 14년의 임대기간을 보장하여 임대인의 투하자본 회수를 적극적으로 지원하고 있다.
일본, 프랑스, 영국등의 임차인 영업보호를 위한 입법례를 통해, 우리나라 권리금 법제화에 대한 시사점을 얻고자 한다.
◆ 일본
일본에서도 권리금에 유사한 제도가 관행적으로 존재하고 있다. 일본은 권리금 회수를 위해 임차인에게 갱신청구권을 보장하여 안정적인 임대차 기간을 보장하고 있다. 또한 갱신거절이 이루어지지 못한 경우는 퇴거료를 보상받을 수 있다.
일본의 권리금은 민법에 규정이 없지만 실무상 수수되고 있다. 권리금의 수수 는 임대인과 임차인 사이에 이루어지고 있다.
권리금의 성격은 주로 임차료의 일부이거나, 장소적 이익의 대가인 바닥 권리금이다. 借地借家법에 의해 임차인이 강한 대항력을 가지고 있는 반면, 임대인은 임대료 수입 밖에 기대할 수 없어, 이에 대한 보상으로서의 추가 임대료가 임대인에게 지불되고 있다.
임차인은 차지차가법에 의해 법정갱신을 인정받고 있다. 만약 임대인이 갱신을 거절할 경우, 거절의 정당한 사유가 있어야 한다. 다만 예외적으로 임대인이 정당한 사유가 없어도 갱신 거절의 통지를 할 수 있는데, 이 경우 임차인은 임대인에 대하여 명도로 인한 퇴거 보상금을 청구 할 수 있다.
갱신 거절 사유가 정당한지 여부는 심사를 통해 결정된다. 그 심사는 「임대인과 임차인의 각각의 건물 사용의 필요성 검토 → 양 당사자 중 누가 더 건물 사용 필요성이 있는지 비교」의 과정을 거친다. (김제완 2015)
퇴거보상금 제도는 갱신 거절의 정당한 사유가 부족한 경우, 퇴거 보상으로 정당 사유의 부족분을 보충하는 역할을 하게 된다.
퇴거료 보상의 평가 방법은 다음과 같다.
①퇴거에 소요되는 이전 실비와 손실 보상: 예)연간 매출액에 근사한 금액, 차임의 5년분 내지 5년간 수입의 30%
②임차권 시가 평가 : 임차권가격에 유사한 금액
③퇴거 손실이 임차권가격을 훨씬 상회 할 경우: 임차권 가격에 이전 실비 및 손실보상등을 전액 또는 일부 가산
퇴거료 평가와 관련 다양한 평가요소를 고려하고 있다.(김제완 2015) 이에는 △이사비 △ 새로운 임대차 계약 체결 비용(중개비, 이전 차임의 5,6개월분) △대체 점포 확보에 드는 비용 △ 신규차임과 이전차임의 차액에 2~3년 분 △임차권 가격 △수년분의 차임보상 △ 영업보상액 △재개발 이익의 배분액 △해당 건물에서의 연간 매출액 △장소적 권리가 있는지 여부등이 포함된다.
◆ 프랑스
프랑스의 임차인의 영업보호의 핵심은 임대차기간 장기간 보장과 갱신거절에 있다.
프랑스는 임대차 기간을 최단 9년으로 보장하고 있고, 임차인은 3년 기간 단위로 임대차 계약을 해지할 수 있다.
갱신거절과 관련, 임대인이 갱신을 거절하게 되면 영업의 가치를 회수 할 수 없게 된다. 따라서 프랑스는 상법에 임차권을 양도할 수 있는 규정이 존재하고 있고, 동시에 임대인이 갱신을 거절할 경우 이로 인한 손해를 보상해주도록 하고 있다.
프랑스에서의 건물의 임대차에 대한 영업권은 영업소유권이라는 개념으로 보호받고 있다. 이 영업소유권은 고객 및 거래선 등 임차인이 축적한 무형의 영업권 가치의 총체를 포함하고 있다.
이 영업소유권을 보호하기 위한 임차권의 양도는, 상법에 “임차인이 임차권을 양도하거나 권리를 매수인이나 인수인에게 양도하는 것을 금지하는 모든 합의는 무효이다.”라는 조문에 규정되어 있다.
갱신거절과 관련, 1926년 법률과 현행 적용되고 있는 1953년 법률이 존재한다.
최초의 영업재산의 보호인 ‘1926년 영업소유권에 관한 법률’은 만약 임대인이 갱신을 거절할 경우 임대인은 영업소유권의 가액을 배상하도록 하였다.
이후 1953년의 상가임대차법령을 통해서, 임대인도 갱신 거절을 자유롭게 하도록 하였으나, 대신 퇴거하는 임차인에게 고액의 퇴거 보상금을 부과함으로써, 결과적으로 갱신을 강제하고 있다.
퇴거 보상과 관련, 상법은 “영업의 가치가 포함되면, 철거와 재설치의 비용이 추가 될 수 있으며, 동일한 가치의 영업 양도를 위한 세금이나 비용을 포함하지만, 소유자는 손해가 그보다 적다는 것을 입증하는 경우에는 그에 따른다.”로 규정하고 있다.
◆ 영국
영국에서는 임차인의 영업을 보호하기 위해, 강력한 갱신거절 사유를 규정하고 있고, 만약 새로운 임대차가 설정되지 못하는 경우에는 퇴거 보상으로 영업권 가치를 보상해주고 있다.
임대인이 해지통지를 하거나 임차인의 갱신청구를 거절할 경우 정당한 사유가 있어야한다. 1954년 임대차법에는 갱신 거절의 정당한 사유로 아래의 사유를 규정하고 있다.
①임차인의 임대차상의 수선의무 위반이 있는 경우
②차임금 지급의무의 계속적 지체
③임차인의 임대차에 있어서의 의무에 중대한 위반이 있는 경우 혹은 목적물의 이용 관리에 중대한 의무 위반이 있는 경우
④임대인이 임차인에 대하여 대체 가옥을 제공한 경우
⑤原임대차의 목적물의 일부분이 전대되고 있고 임대인이 원임대차의 종료를 기대하고 있는 경우로서 임대인이 목적물의 전체를 임대하는 것이 유리한 경우
⑥임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 제거하거나 재건축하려는 경우
⑦임대인에게 자기 사용의 필요가 있는 경우
또한 영업권 보상과 관련, 영국은 영업을 통하여 얻게 되는 단골 고객이나 투자된 시설가치를 영업권으로 규정하고, 이를 퇴거료로 보상하고 있다.
최초에는 1927년 임차인이 5년 이상 건물을 점유하고 임대차의 종료에 의해 임대인이 보다 높은 차임을 취득할 수 있는 경우, 그에 대한 보상을 인정하였다. 이후 1954년에 이 영업권의 보상은 폐지하였으나, 대신 임대차 관계가 종료되었을 경우 퇴거 보상이 인정된다.
퇴거 보상은 건물 과세 평가액을 기준으로 하고 있고, 임차인이 14년 이상 점유를 계속하고 있는 경우 건물과세평가액을 2배, 그렇지 않은 경우 과세평가액과 동등한 금액이다.
◆시사점
선진국에서는 임차인의 영업권 회수등을 보장하기 위해, 우선 안정적인 임대차 기간을 보장하고 있다. 계약 갱신거절에 대한 명백하고 엄격한 사유를 법률로 규정하여 지속적인 임대가 이루어지도록 하고 있다.
또한 갱신거절이 이루어지지 못한 경우에도 새로운 지역에서 영업이 가능하도록 충분한 퇴거료를 보상하고 있는 실정이다. 이러한 퇴거보상금의 존재는 갱신을 강제하는 효과를 낳고 있다. 프랑스의 경우 임대인은 고액의 퇴거 보상금 부담으로 인해, 갱신을 거절할 수 없게 된다.
김제완 교수는 “서민층의 보호와 중산층의 육성, 건전한 국민 경제의 발전을 위해 정당한 범위 내에서 상가권리금이 보호되어야 하는 것은 반드시 필요한 것”이라며 “현행법의 해석이 아닌 입법에 대한 문제해결의 필요성이 제기된다.”고 지적한다.
