#A씨는 전임차인에게 5천만원의 권리금을 내고 분식집을 창업하였다. 영업초기에 경영상 어려움을 겪었으나 4년차에 매출이 크게 증가하였다. 이제 좀 장사가 될 까 싶더니, 건물주가 계약 갱신을 거절하여 권리금 한 푼 못 받고 그 점포에서 쫓겨났다. 그런데 며칠 후에 건물주 자신이 그 자리에 분식집을 열었다.
#B씨는 빈 점포에 처음 영업을 시작하여 자신만의 노하우로 2년차에 단골이 생기고 흑자로 전환되었다. 그런데 건물주가 바뀌어 퇴거 통보를 받은 그는 자신이 쌓아올린 신용과 단골을 모두 잃게 되었다.
임차인의 피땀 어린 노력으로 창출한 영업의 가치인 권리금을 임대기간의 일방적인 종료로 회수 받지 못하는 사례가 늘고 있어, 사회적 약자인 임차인의 보호가 시급하다는 목소리가 높아지고 있다.
권리금은 임대차에 부수해서 △좋은 입지등의 부동산의 장소적 이익 △ 시설의 이전에 대한 대가 △ 단골 혹은 명성의 영업적 가치에 대한 대가로 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급하는 금전으로 정의 내린다.
고액의 권리금을 주고 영업을 시작한 상가건물의 임차인이 자신의 노하우와 신용의 증가 등으로 매출을 증가시키는 단계에서, 임대인이 일방적으로 임대차계약의 종료를 통보해 많은 분쟁을 일으키고 있다. 임차인이 창출한 무형의 가치를 임대인이 빼앗는 격이 된 것이다.
지난 2009년 1월에 철거민 5명과 경찰 1명이 사망한 용산참사도 권리금문제와 무관하지 않다. 용산참사는 용산재개발 지역의 상가임차인에 대한 보상 문제로 비롯된 사건으로, 그 보상 문제에는 이 고액의 권리금이 중심에 자리 잡고 있었다. 상가임차인에게 권리금에 대한 보상 없이 법정 보상금만 주고 이들을 퇴거시킨 결과, 이러한 참사가 발생한 것이다.
이러한 상황임에도 우리나라의 ‘민법’과 ‘상가건물임대차보호법’조차 권리금 반환에 관한 아무런 규정을 두고 있지 않다. 우리나라의 법은 권리금의 법적 효력을 인정하지 않고 있으며, 권리금 문제를 당사자의 계약 자유의 원칙에 맡기고 있는 실정이다.
따라서 권리금으로 인한 임차인의 피해를 막고, 용산참사와 같은 사회적 비극을 미연에 방지하기 위해, 권리금의 회수에 대한 구체적인 법적 장치가 마련될 필요가 제기되고 있다.
◆권리금은 어떻게 발생하였는가?
권리금이 어떻게 발생하였는가에 대한 견해는 △도심지역내 상가 건물에 대한 수급불균형 △새로 창출한 영업적 이익의 회수 △기존 임차인에게 지불한 관행등으로 정리된다. (박성규 2014)
우선 상가 임대인에 대한 초과 수요로 인해 전 임차인이 새 임차인으로부터 대가를 받아 권리금이 발생하였다는 것이다. 또 현재의 임차인이 영업활동을 통해 단골고객, 명성, 신용등의 가치를 창출하여 이에 대한 정당한 가치를 회수하고자 했을 때 발생한 경우이다. 마지막으로 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지불했기 때문에 이 지불금액을 돌려받고자 했을 때 발생했다는 것이다.
역사적인 권리금 수수 관행의 기원과 관련, 여러 주장들이 언급되고 있다.
우선 우리나라 해방 이후 귀속재산의 사용권 양도를 둘러싸고 나타났다는 주장이다. 또는 한국전쟁 이후 도심상가의 파괴와 인구집중으로 점포의 수급불균형에서 권리금이 발생했다는 것이다.(배병일 2006)
현재로서는 권리금 발생 연원으로 수급 불균형설이 가장 유력한 견해이다. 임대건물의 수급불균형은 급격한 도시화가 진행되면서 도심상가지역에서의 상가건물은 임대수요는 많은 반면 공급은 용지의 제한으로 부족하여, 초과수요로 임차권이 높은 가격으로 거래되었다는 것이다.
한편 일제강점기에도 권리금의 사례가 발견되는 등, 권리금의 기원을 ‘일본유래설’에서 찾는 일본학자도 있다. (다무라 후미노리,2014)
다무라는 한국 권리금은 일제라는 지배체제에 의한 사회경제적 잔재로 본다. <동아일보> 1933년 9월6일자에 「빙수업 경영지식」이라는 제목으로, 양기철은 빙수업 개점에 관한 정보를 제공하면서, 권리금이 언급되고 있다.
필자는 빙수업은 초보자도 할 수 있다면서, △소자본으로 할수 있는 것 △전연 무경험으로 할 수 있는 것 △설비등이 간단한 것 △장소를 많이 잡지 않은 것 △자본이익률이 높은 것으로 빙수업을 소개하고 있다.
권리금과 관련, 양기철은 “제일 먼저 자본적 문제이다. 가령 경성으로 말하면 종로통이나 본정통(현재 충무로)같은 데 장소를 잡을랴면, 권리금등의 상당한 다액의 자본을 요케 되지만”이라고 언급한다.
이에 근거하여 다무라는 그 당시 권리금의 성질은 △造作(비품 설비) △지상권(장소적 이익) △노포료(단골 고객이나 신용)의 대가였으며, 이는 현재 권리금의 성격과 일치한다고 지적한다.
일본의 권리금은 에도시대에 이미 거래되고 있었고, 점포의 수급불균형으로 메이지시대(1868~1912)중엽부터 권리금수수가 본격화 되었다는 것이다. 쇼와시대(1926~1989)에 들어서는 도쿄를 비롯한 도시의 번화가에 고액의 권리금이 수수되고 있었다.
이러한 일본의 권리금 수수 관행이 일본의 한국 지배 하에서 수급불균형과 맞물려 자연스럽게 한국에 스며들었다는 것이다.
◆ 권리금의 구성
권리금은 △장소적 이익의 대가인 지역권리금 △시설 및 비품 이전의 대가인 시설권리금 △단골고객 및 노하우의 대가인 영업권리금 △허가권등의 권리 양도의 대가인 허가권리금등으로 구분할 수 있다.
①지역 권리금
지역권리금은 점포의 위치에 따른 장소적 이점으로 발생하는 것으로, 바닥 권리금이라 불린다. 즉 목이 좋아 다른 곳보다 더 많은 수입을 거둘 수 있다는 기대의 대가로 지불되는 금액을 말한다.
예를 들어 이는 교통이 편리한 지하철역등의 유동인구가 많은 곳, 상권이 잘 발달되어 있는 지역, 건물의 1층, 동종업종의 점포가 밀집되어 있는 곳등, 장소적 이익에 대한 대가로서 지불되는 권리금을 의미한다.
지역 권리금은 일반적으로 임대인에게 귀속되는 이익이다. 하지만 임차인사이에도 수수될 수 있다는 주장도 있다.
점포의 입지가 좋은 경우에 이 장소적 이점은 임대차 계약상의 임차료에 반영된다는 것이다. 예를 들어 1층의 임차료가 2층보다 비싼 경우를 들 수 있다. 또한 점포의 상권은 해당 지역 상인들의 노력에 의해 형성된 경우도 있어, 이러한 경우의 임차권의 가치 상승분은 모두 임대인에게 귀속된다 말할 수 없다.
②시설 권리금
시설권리금은 영업시설· 비품등을 유사업종의 임차인 사이에 주고 받는 권리금을 말한다.
이는 주로 전임차인이 시설물을 설치하고 사용하다가 이후에 들어오는 임차인에게 양도하면서 받는 권리금으로, 사실상 매매계약의 성질을 지니고 있다. 인테리어 시설(바닥· 벽· 천장, 음향· 조명시설), 냉난방시설, 전자제품등이 이전되는 시설이다. 식당의 경우는 식기등 식당설비에 해당하는 권리금이 지급된다.
이 시설 권리금은 전임차인이 차기 임차인으로부터 권리금을 회수하지 못하면 임대인에게 회수하기 어려운 구조이다. 전임차인이 임대인으로부터 시설권리금을 받는 경우 제한적이다. 즉 시설을 임대인으로부터 매수하였거나, 임대인의 동의를 얻어 설치 부속한 물건에 대하여 임차인은 임대인에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.
임차인이 지출한 필요비나 유익비는 법적으로 임대인에게 청구할 수 있으나, 임차인의 영업을 위한 시설개수비용이나 수리비는 필요비나 유익비에 해당하지 않는다는 대법원 판결이 있다. 여기서 필요비는 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용이며, 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 비용을 말한다.
③영업권리금
영업권리금은 일종의 영업권(Goodwill)을 의미한다. 축적된 단골고객, 좋은 평판, 영업의 신용도, 영업상의 노하우등으로, 타 점포보다 경영상의 이점을 이전할 때 대가로 받는 권리금을 말한다.
영업권리금은 일반적으로 1년간 해당업소에서 발생하는 영업상 순이익을 말한다. 즉 영업순이익은 한 달 매출에서 매출원가를 차감한 매출총이익에서 인건비, 임대료등을 차감한 월 단위 영업이익을 구한 후, 이 금액을 1년으로 환산한 것이다.
이 영업권의 대가가 양도인과 양수인 사이에 수수된 경우, 양도인은 경업금지의무를 진다는 판례가 있다. 예컨대 양도인이 임차권과 별도로 미용실의 상호와 시설일체를 그대로 양도한 후, 양도한 미용실과 가까운 곳에 새로운 미용실을 개업하여 운영한 경우 경업금지 의무가 적용된 사례가 있다.
④허가권리금
법률· 행정상의 규제에 의해 설정된 영업허가권이나 대리점 계약자의 지위등을 이전하는 대가로 지불되는 권리금을 말한다. 주로 영업허가를 받기 어려운 호텔, 주유소, 1종 유흥주점등에서 발생한다.
