전세가격이 치솟고 있다. 서민들은 아파트에서 다세대로, 서울에서 경기도로 내쫒기고 있다. 

아파트의 경우, 전국 매매가 대비 전세가 비율(1월)은 70.2%를 보이고 있다. 서울의 전세가비율은 지난 12월 65.7%에서 1월에는 66.1%로, 경기도는 69.1%에서 69.5%로 상승했다. 

또한 서울 가구당 평균 전세가는 3억4,747만원으로 2년 전에 비해 6,109만원 증가하였다. 

이러한 서울 전세가의 폭등은 서울에서 수도권으로의 퇴거를 촉발하고 있다. 경기도의 아파트 평균 매매 가격이 2억 9,268만원으로 서울의 평균전세가 보다 낮기 때문이다. 

최근 서민의 주거 안정 불안 현상은 이처럼 전세가격의 폭등으로 요약된다. 월세 공급은 넉넉하나, 전세가격이 치솟아 전세거주자들의 주거부담이 증가하고  있는 것이다.  게다가 주거비의 부담 증가는 소비 감소로 연결되어  내수를 얼어붙게 하는 주요 원인으로 꼽히고 있다. 

그러므로 서민들의 주거안정 불안과 내수 촉진을 위해, 주택시장에 정부의 정책적인 개입이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다. 

전세가격의 상승원인과 전세제도의 특징을 통해 임대료시장에 정부가 개입해야 할 당위를 살펴본다. 

전세가격 상승, 즉 매매가 대비 전세가 비율이 치솟게 된 이유는  매매 가격하락에 따라 기대가격상승률이 낮아졌기 때문으로 해석되고 있다.  

전세계약을 하게 되면 임대인은  월세 대신 전세보증금을 받게 된다.  월세수입을 포기하고, 수령한 보증금을 금융상품에 투자하게 되는 것이다.  하지만  보증금 투자 수익은 월세 수입보다 적게 되어, 이 부족분을  매각시의 매매차익으로 보상받게 된다. 

그런데 최근 주택가격 상승률이 하락하여,  그 기대차익을 바랄 수 없게 된 상황이다.  세계적인 저물가 현상과 우리나라의  저출산 고령화로 인한 유소년 감소로 주택수요가 감소하고 있기 때문이다. 

주택가격의 기대수익률과 전세보증금과의 관계는 간단한 산식으로 설명할 수 있다.  

우선 이 산식은 자가 거주자와 전세거주자와의 주거비용이 동일하다는 전제로부터  도출된다. 자가 거주자와 전세거주자와의 주거편익이 같다면 주거비용도 동일할 수 있기 때문이다. 즉 ‘자가 거주자의 주거비용=전세거주자의 주거비용’이다. 

전세거주자의 주거관련 비용은 전세가격 상당액을 금융상품에 투자하였을 경우 얻는 이자수익이다. 이 전세의 기회비용은 ‘전세가격(D)×명목이자율(r)’이다. 

자가 거주의 주거비용은 주택을 보유함에 따른 재산세등의 보유비용(매매가격 × 보유세율=P×a)과 주택구입의 기회비용(매매가격 × 명목이자율=P×r)등이다. 

동시에 자가 거주에 대한 보유수익도 발생한다. 주택가격 인상으로 인한 매매차익을 기대할 수 있기 때문이다. 이 보유수익은 매매가격×기대 가격상승률(P×b)이다. 

그러므로 자가 거주 주거관련 비용은 매매가격(P)에 보유세율(a)과 명목이자율(r)을 곱한 비용에서 보유수익(Pb)을 차감한 금액이다. 그러므로 자가거주 비용= (Pa + Pr –Pb)이다. 

결국 전세거주자의 주거관련 비용이 자가거주자의 주거 관련 비용과 일치함에 따라, Dr = (Pa + Pr –Pb)가 성립된다. 이는 D/P=(a+r-b)/r로 정리된다. 

그러므로 매매가 대비 전세가격비율인 D/P는 보유세(a)가 증가하고 명목이자율(r)이 상승하면 증가하게 된다. 또한  기대가격상승률(b)이 감소하면 증가하게 된다. 

이처럼 최근 전세가비율이 치솟는 이유는 자본이득에 대한 기대감의 위축이 주요원인이다. 전세공급자는 집값이 상승하지 않게 되면 낮은 기대가격 수익률로 전세공급을 주저하거나, 전세가격을 올려 낮은 매매수익률을 보상받고자 한다. 

동시에 전세수요자는 매매가격 하락의 우려로 매매수요대신 전세수요를 고수하게 된다. 

결국 전세가의 폭등은 매매가격 하락 혹은 상승정체로 자본이득(b)을 추구할 수 없게 된 임대인이 이에 대한 보상으로 전세가(D/P)를 인상시킨 결과로 해석할 수 있다. 

전세제도의 폭등 현상은 전세제도의 특징으로도 설명된다. 전세제도는 전세가격의 높은 변동성을 내재하고 있다는 것이다.  

우선 임대인은 전세제도의 보증금을 어떻게 활용하고 있을까? 일반적으로  보증금을 금융상품에 투자하는 원본으로 삼기보다, 주택구입비용의 일부로 사용하고 있다.  즉 보증금은 투자금액을 줄이는 역할을  하게 된다. 

이창무 한양대학교 교수는  임대인의 총수입을 투자금액으로 나눈 평균기대수익률의 산식을 통해 전세제도의 변동성을 파악한다. 

우선 임대인의 수입은 연세(월세의 12개월분:R)와 자본이득(매매가격×기대가격상승률=P×b)으로 구성된다. 그러므로 총 수입은 R + Pb이다. 

반면 투자금액은 매매가격(P)에서 보증금(D)을 제외한 금액이다.  

그러므로 총수입을 투자금액으로 나눈 평균 기대수익률 r = 총수입/투자금액= [R + Pb]/(P-D)]이다. 

평균 기대수익률은 전세금액과 무관하게 일정할 수 있다.  보증금이 높아지면 자신이 부담하는 투자금액은 낮아진다. 하지만 연세와 자본이득률도 낮아지게 되어  기대수익률은 일정해진다. 

위의 평균기대수익률의 산식을 통해 전세제도의  가격변동에 대한 취약성을 파악할 수 있다.   

가격상승기에는 기대가격상승률(b)이 높아지게 된다. 그러므로 기대가격상승률의 상승으로 보증금이 낮아지게 되면, 연세와 기대가격상승률이 높아져  분자와 분모가 동시에 증가하게 되고  총평균수익률은 일정하게 된다.  이처럼 임대인은 가격 상승시에는 최저필수수익으로 적은 보증금을 요구할 수 있다. 

하지만 가격안정기에 접어들어 기대가격상승률(b)이 낮아지면 주택가격대비 전세가격(D)이 높아져 주택가격에 근접하는 전세가가 형성된다. 그 결과 연세와 기대가격상승률의 하락과 전세가격의 상승으로 분자와 분모가 동시에 낮아져서, 총 기대수익률은 일정해진다. 

결국 전세제도는 매매가격 변동에 따라 높은 변동성을 보이는 내재적 특징을 보유하고 있다. 

전세가격의 격심한  변동성은 투자의 불안정과 주택거주자의 계층 안정성을 위협한다. 

우선 전세가의 높은 변동성으로 인해 주택에 대한 투자가 안정적이지 못하게 된다. 최근 매매수요가 늘게 되는 현상도 이러한 전세제도의 변동성과 관련이 깊다. 

주택가격이 높아지는 경우에는 전세가의 수준이 하락하면, 주택에 대한 투자가 위축된다. 그러나 주택가격이 안정화되고 자본이득에 대한 기대가 낮아져 전세가격이 높아지게 되는 경우, 주택에 대한 과잉투자가 발생한다. 매매수요가 늘게 되는 것이다. 

또한 전세가격의 급격한 변동성은 주택 거주자간의 사회적 불평등성을 초래하고 계층 분화를 촉발시킨다. 

전세의 변동성이 높아지면, 임대인은 임차인에게 최저필수수익 획득을 위해  추가 전세금액을 요구한다. 그러므로 기대가격상승률의 하락으로 전세가가 매매가에 근접해지면, 임차인은 전세를 유지하기 위해서는 높아진 전세가를 감당할 만한 금융자산을 보유하고 있어야 한다. 

임차인은 이러한 동원 가능한 금융자산을 가지고 있다면 저렴한 전세제도를 계속 이용할 수 있다. 그러나 그렇지 못하다면 임차인은 증가한 전세를 반전세나 월세로 전환시키거나, 거주하고 있던 아파트에서 전세가격이 낮은 다세대 주택으로 이동하게 된다. 혹은  도심에서 외곽으로 내몰리게 된다. 

이처럼 전세제도는 보증금 인상에 대하여 탄력적으로 대응하지 못한 중산층을  하층으로 이동 강제할 수 있는 개연성을 내포하고 있다. 따라서  전세가격의 폭등은 사회적인 불평등성을 초래하게 되고, 사회적 갈등을 가져오게 된다. 

결국 전세의 높은 가격  변동성은 주택 투자에 대한 변동성을 초래하게 되고, 사회적 형평성을 해치는 계층의 분화와 양극화를 야기할 수 있다. 

이 점이 전세가격의 변동성을 완화시키기 위한 정부 개입이 필요하다는  목소리가 높아지고 있는 이유이다.