전세대란으로 불리는 전세 월세등의 주택임대료의 지속적 상승세로 시민들의 주거안정이 위협받고 있다.
무엇보다 전세 가격이 폭등하여 서민들은 저가의 매물을 찾기가 어려워지고 있다.
새정치민주연합의 이언주의원은 “14년 9월 기준 전국의 아파트 전세 값은 전년 동월 대비 6.08%나 올랐으며 서울의 경우 7.16%나 상승하였고, 전국 매매가 대비 전세가도 70%까지 상승하였다”고 지난 20일 국회 의원회관에서 열린 <전월세 불안, 서민 주거 안정대책은 없나> 세미나에서 지적하였다.
또한 전세의 월세 전환 추세 확대도 전세입자의 서민 가계 부담을 증가시키고 있다.
서울연구원에 따르면 전세가 월세로 전환될 경우, 소득대비 임대료 부담은 2배 이상 크다. 그러므로 이러한 월세 전환은 지불능력이 부족한 임차인의 부담뿐만 아니라 저소득계층의 주거비 부담으로 이어지고 있다.
특히 전월세 전환율도 높아 월세 전환을 부추기고 있으며, 이는 임차인의 부담을 더욱 가중시키고 있다.
전월세 전환율은 전세계약이 끝나고 재계약시에 전세금 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, [월세/(전세금-월세보증금)]로 계산된다. 2014년 7,8월의 전월세 전환율은 7.2%로 나타나 있다.
이와 같은 전세가격 상승과 전세의 월세 전환은 저금리추세가 직접적인 동인이 되고 있다.
한국은행의 기준금리 인하로 인한 저금리 추세로, 임대인들이 임대수익 보전을 위해 전세를 월세로 전환하거나, 전세가격을 올리고 있는 것이다. 이언주의원은 「금리하락 → 전세금 이자수입 감소→ 전세에서 월세로 전환→ 전세 공급 감소 → 전세값 상승」의 악순환이 이어지고 있다고 말한다.
◆ 정부의 전월세 대책은 부동산 가격 부양정책
현재 정부의 전월세 문제에 대한 대응은 부동산가격 부양정책으로 요약할 수 있다. 임대차시장의 주택시장을 다시 매매시장으로 되돌리려는 방식에 초점을 맞추고 있다는 것이다.
이러한 정부의 접근방식은 주택가격하락으로 인해 매입수요가 감소하고 전세수요가 급증한 상황과 맞물려 있다. 실수요자들이 주택가격의 하락으로 주택 매입 대신 전세 거주로 거주의사결정을 한 것이다. 그러므로 정부는 주택가격이 상승하게 되면 실수요자들이 전세거주에서 주택구입으로 다시 돌아설 것으로 기대하고 있다.
하지만 이러한 부동산가격을 높여 전세수요를 주택구입수요로 전환하겠다는 정책은 세대 간의 제로섬게임이라는 지적이다.
동국대 이동걸교수는 부동산 가격부양정책은 다음 세대에게 ‘폭탄’을 넘기는 위험한 정책이라고 말한다.
부동산 가격의 상승으로 인한 현세대의 매각차익은 미래 주택보유 집단인 다음세대의 부담으로 전가된다는 것이다. 부동산 가격 부양으로 다음 세대는 미래 높은 가격으로 주택을 구입할 경우, 향후 부동산 가격의 하락으로 인해 자본이득에 손실을 볼 우려가 있다. 이는 현세대의 이익과 미래세대의 손실이 함께 발생하여, 결국 두 세대의 이익의 합은 제로라는 설명이다. 게다가 이러한 미래 부동산 가격의 하락은 다음 세대의 가계부채 부실을 초래할 수 있다.
정부의 부동산 경기부양 정책은 정부가 추진 중인 분양가 상한제 탄력 적용 정책과도 맥을 같이 하고 있다. 이 정책은 공급자와 주택 보유자를 위한 전형적인 규제완화라는 주장이다.
분양가 상한제 폐지로 인한 분양가의 상승으로 신축 아파트를 중심으로 집값이 상승하게 된다. 하지만 높은 분양가로 부동산 경기가 활성화된다는 보장이 없고, 오히려 일부 건설업체에 특혜만 줄 수 있다는 지적이다.
게다가 분양가의 상승으로 부동산에 거품이 생길 수 있다는 우려가 제기되고 있는 실정이다.
◆ 부동산 정책 대신 주거복지 공급 정책으로 전환 필요
이동걸 교수는 이제 정부의 부동산 정책은 매매 위주의 공급에서 주거복지공급으로 전환이 필요하다고 지적한다. 주거 서비스 공급을 위한 사용목적의 주택공급으로 서민 중산층 주거대책에 집중해야한다는 것이다.
이교수는 주거 구매력 강화와 주거 공급확대를 강조한다.
우선 단기적으로 주거구매력을 보강하기 위해, 저리로 전월세 자금대출을 확대 할 것을 제안한다.
장기적안 주거 복지정책으로, 저소득층과 차세대의 안정적 주거복지를 위해 소득증대가 전제되어야 한다.
소득양극화와 부의 양극화 등으로 저소득층 젊은 세대의 실질소득이 하락하여 이들 계층에 대한 주거 복지 지원이 시급한 상황이다. 실제로 저소득층의 소득액 대비 원리금 상환액이 매우 높은 수준이다. 가처분소득대비 원리금상환비율은 소득 1분위 층의 경우 68.7%수준이다.
그러므로 소득성장을 위한 정책과 양극화 해소를 위한 정책이 장기적인 안목으로 수립되어야 한다.
한편 장기적인 주거 공급확대를 위해서는 주거복지비용에 대한 재원 확보가 시급하다. 이는 장기공공임대주택의 건설을 위해서는 정부의 적절한 투자가 수반되어야 한다는 것이다. 장기임대주택건설을 사회간접자본의 투자 성격으로 간주하여, 이를 위한 확실한 재원마련이 선행되어야한다는 것이다.
그러므로 이교수는 “‘증세없는 맞춤형 복지’라는 구호대신, 장기임대주택 공급확대를 위한 재원확보에 지금이라도 나서야 한다.”고 강조한다.
